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房地产广告新规实施 广告发布别再任性
浏览次数:1607 发布时间:2016/3/8

  

房地产广告新规实施 广告发布别再任性

——房地产开发公司要高度重视新广告法规带来的影响

    “买房就能上××小学”、“3分钟到地铁站”、“售后包租 ×年回本”……这些售楼广告想必我们都很熟悉了。但从201621日开始,这些广告语将不能在售楼广告中使用。

伴随201591日史上“最严广告法”的施行,《房地产广告发布规定》(以下简称“规定”)又于201621日正式实施。《规定》结合《广告法》的相关规定对房地产广告发布作了更为细致的规定,要求房地产广告必须真实、合法、科学、准确,不得欺骗、误导消费者。

    因此,房地产广告不能再像以前那样”任性”,合法发布房地产广告,避免相关法律风险成为房地产广告发布的重点。本文结合《广告法》及《房地产广告发布规定》,对房地产企业广告发布的相关法律风险进行梳理。

    一、房地产广告的界定

    《规定》第二条:“本规定所称房地产广告,指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。不包括居民私人及非经营性售房、租房、换房广告”。

    二、房地产广告常见法律风险

    (一)广告中禁用的词语

    《广告法》第九条对禁用的词语作出了规定,明确禁止使用“国家级”、“最高级”、“最佳”等用语。与此相类似的词语,例如:最大、唯一、首选、最先进、绝对、独家、首家、顶级等词语均属于禁止的范围。房地产广告经常会采用类似的词语来作为噱头,夸大宣传、甚至虚假宣传,容易对消费者产生误导。新“广告法”实施以后,上述词语均不得使用,否则,将会产生相应的法律责任。

    (二)未取得预售许可证,不得发布广告

许多开发商为了尽快回收资金,往往刚动工就迫不及待想把房子全部卖出去。于是,一边办理预售许可证,一边就将广告做得铺天盖地。在未取得预售许可证之前发布广告,很多事情还是不确定的,此时发布广告,有可能侵害广大消费者的合法权益,因没有取得预售许可证而引发的商品房买卖合同纠纷比比皆是。

《广告法》第十一条规定“广告内容涉及的事项需要取得行政许可的,应当与许可的内容相符合。”《规定》第五条第四款规定“预售房地产,但未取得该项目预售许可证的房地产,不得发布广告。”

    (三)不得含有升值或者投资回报的承诺

    “每年升值10%,或每年按照购房款10%返还收益。”类似此类承诺高投资回报率的楼盘广告已屡见不鲜。《广告法》第二十六条第一款规定,房地产广告不得含有升值或者投资回报承诺的内容。《规定》第四条同样规定房地产广告不得含有升值或投资回报承诺的内容。因为这种承诺开发商很难兑现,多地房地产曾多次出现过回报无法兑现的问题。即便能兑现,这也已经背离了房产销售的宗旨,而更像是非法集资或变相投资。《广告法》以及《规定》实施以后,此种广告已明确禁止,否则,将承担相应的法律责任。

    (四)不得以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置

    《广告法》第二十六条第二款规定广告内容不得含有“()以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置;”

    《规定》第四条房地产广告,房源信息应当真实,面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积,并不得含有下列内容:“……(二)以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置;”

    在房地产广告中经常看到“××项目离××地铁××分钟”等类似广告语。《广告法》以及《规定》实施以后,此类广告严重违法,已被明确禁止。这一类型的广告在房地产广告中占比非常大,一般利用周边的重要的交通枢纽、大型购物商场、医疗机构、学校或者地标等作为噱头来吸引消费者。“距××地方××分钟。”是乘公交、地铁,还是开车?是在拥堵的时间段,还是半夜?走的哪条路线等,不确定的因素太多,根本不可靠。《规定》第三条明确房地产广告必须真实、合法、科学、准确,不得欺骗、误导消费者。以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置根本就不符合此准则。也会使消费者产生误解,最终不能满足消费者的购房需求,从而引发纠纷。

    (五)不得对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传

    《广告法》第二十六条第四款规定不得含有“(四)对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。”《规定》第四条第四款对此作了相同的规定。

交通、商业、文化教育设施以及其他市政隶属于多个部门,开发商没有权利左右上述条件,也许政府前期有此规划,但后来又作出改变,最终是否能够落实,存在不确定性。开发商如果以此作为条件进行宣传,最终又没有实现,购房者会产生巨大的心理落差,将会引发一系列的纠纷。

    (六)不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺

     “购房即可读某某名校。”因为涉及到孩子读书等问题,户口及就读学校一直是购房者最为关注的因素之一。许多人几乎就是奔着户口和学校去买房的,买房送户口也就成了房地产广告最行之有效的营销手段。近些年,因教育部门调整“学区”导致购房纠纷频发。广告主往往抓住购房者的心理,承诺为入住者办理户口、就业、升学等事项进行广告宣传,但因其中多数宣传与实际情况有较大出入,导致客户购房后无法享受到开发商此前在广告中宣称的资源,心理产生极大落差,于是愤而维权。《规定》第十八条:“房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。”也就是说,即使你可以为入住者办理户口、解决升学等事项,但是这些字眼不得以承诺的形式出现在广告中。

    (七)不得侵犯他人肖像权

    迟某在一房产公司售楼部观看商品房,当时房产公司正拍摄售楼部现场场景,迟某在不知情下被摄录在内,该录像后被制作成宣传片,在当地电视台广告栏目中播放。迟某得知后将该房地产公司诉至法院,经法院审理认为,公民对自己的肖像有制作和使用的专有权,未经本人同意任何人不得侵犯。房产公司未经迟某同意,擅自将迟某的人像摄录,制作成宣传片在电视台广告中播放,以营利为目的推销商品房,其行为侵犯了迟某的肖像权。

    《广告法》第三十三条规定“广告主或者广告经营者在广告中使用他人名义或者形象的,应当事先取得其书面同意;使用无民事行为能力人、限制民事行为能力人的名义或者形象的,应当事先取得其监护人的书面同意。”

    (八)广告代言人的限制

    《广告法》第三十八条对代言人的条件作出了相应规定。1、未使用过商品的,不得为其代言。如果代言人没有使用过商品,便不会对产品的性能、质量、服务等内容有所了解,盲目为其代言,只会令购房者产生误解,代言人应当对自己的行为负责,合法代言;2、不得利用不满十周岁的未成年人作为广告代言人。根据《民法通则》的规定,不满十周岁的未成年人属于无民事行为能利人,其无法对自己的行为负责,禁止无民事行为能力人作为代言人也是情理之中;3、对在虚假广告中作推荐、证明受到行政处罚未满三年的自然人、法人或者其他组织,不得利用其作为广告代言人。简单来讲,就是有“前科”,其信誉不良,随意让其代言,只会对购房者产生不良影响。

    (九)广告中涉及到房屋面积的,应当明确

    《广告法》第二十六条规定“房地产广告,房源信息应当真实,面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积。”《规定》第四条对此也作了同样的规定。

    经常在开发商的宣传文案中,可以看到超高赠送率,可轻松拓展成三房、四房,但开发商并没有明确标示赠送的面积的具体数值,随口一说而已。在户型宣传单页上也仅仅标示赠送面积的红框部分,而一般不会标注具体的数字。这对很多对空间有需求的刚需客户是有一定的诱惑力的,但购买了之后,发现很多拓展空间无法实现。只有开发商对房屋的面积进行明确,购房者才能准确的判断,根据自己的需求决定是否购买。

    (十)广告中涉及到价格的,应当明确

     “每平方米××元起。”相信很多人都被这个很难发现的小小的“起”字坑过。在处理这类广告词时,商家一般都别出心裁,将“起”字打得很小,在购房者被这个价格打动去看盘,提出质疑时,售楼员才会说:“哦,我们是××元起的”。 

    《广告法》第八条规定,广告内容对价格有表示的,应当准确、清楚、明白。

    《规定》第十条 房地产广告中对价格有表示的,应当清楚表示为实际的销售价格,明示价格的有效期限。

    三、法律责任及应对

    (一)民事责任

     1、违约责任

    《广告法》第五十六条规定“违反本法规定,发布虚假广告,欺骗、误导消费者,使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的,由广告主依法承担民事责任。”《合同法》第15条规定,商业广告在一般情况下属“要约邀请”,但如果商业广告符合了要约要件即构成“要约”。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任”。因此,如开发商发布的广告内容符合上述条件的,则即使该广告内容未被纳入到商品房买卖合同的范围,开发商仍应履行该广告内容、按照广告内容向购房人履行卖方义务,否则,开发商构成违约,购房人有权根据开发商的违约程度要求开发商承担继续履行、支付违约金、赔偿损失等法律责任。

    为了避免销售广告和宣传资料成为合同的内容,首先应按照相关法律的要求发布广告,其次,合理使用提示语避免广告内容构成要约承担合同责任,在广告资料中应采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等,且位置要醒目易见。

    2、侵权责任

    《广告法》第六十九条规定“广告主、广告经营者、广告发布者违反本法规定,有下列侵权行为之一的,依法承担民事责任:(二)假冒他人专利的;(三)贬低其他生产经营者的商品、服务的;(四)在广告中未经同意使用他人名义或者形象的。”广告和软文中如使用他人的肖像、姓名及其他个人资料的,必须取得当事人书面同意。否则,将会产生相应的侵权责任。

使用他人上述资料的,应当取得他人的书面同意。如委托广告经营单位制作、发布广告的,应当要求广告经营单位提供合法使用上述内容的证明,并应当在合同中明确约定:“因本广告合同的履行和广告的使用导致的对任何第三方的赔偿责任均由广告经营单位承担”,尽可能减小风险。

    (二)行政责任

    《广告法》第五十八条有下列行为之一的,由工商行政管理部门责令停止发布广告,责令广告主在相应范围内消除影响,处广告费用一倍以上三倍以下的罚款,广告费用无法计算或者明显偏低的,处十万元以上二十万元以下的罚款;情节严重的,处广告费用三倍以上五倍以下的罚款,广告费用无法计算或者明显偏低的,处二十万元以上一百万元以下的罚款,可以吊销营业执照,并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请:()违反本法第二十六条规定发布房地产广告的。

    《规定》第二十一条:“违反本规定发布广告,《广告法》及其他法律法规有规定的,依照有关法律法规规定予以处罚。法律法规没有规定的,对负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者,处以违法所得三倍以下但不超过三万元的罚款;没有违法所得的,处以一万元以下的罚款。”

    因此,在法律、法规规定的范围内,合法发布广告是避免遭受行政处罚的前提条件。

    (三)刑事责任

    违法发布广告,有其他特别严重情节的,可能会涉嫌刑事责任。《刑法》第二百二十二条规定:“广告主、广告经营者、广告发布者违反国家规定,利用广告对商品或者服务作虚假宣传,情节严重的,处二年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金。”

    四、结语

     《广告法》及《规定》重在保护消费者的合法权益,规范房地产广告行为,促进房地产业健康发展。如何合法发布广告,既能取得良好的效果,又避免产生相应的法律风险,这才是企业广告发布所追求的目标,也是广告业健康发展的基本要求。

(/陈强  江苏怀德律师事务所律师)

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