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商品房预查封及开发商的合理应对
浏览次数:1698 发布时间:2016/3/8

  

  近年来,在商品房预售合同的履行过程中,经常发生买受人以按揭贷款方式购买预售商品房并进行合同备案后,因各种原因无法履行按揭贷款合同中的还款义务,导致按揭银行要求作为开发商的房屋出卖人承担连带保证责任;同时,由于买受人与他人发生债务纠纷被债权人诉至法院要求清偿债务,并在诉讼中对买受人尚未收房及办理房屋权属登记手续的房屋进行预查封,此时,如出卖人无法正确应对,将可能无端面临房、财两空的尴尬境地;因此,在出卖人承担了按揭贷款保证责任的情形下,如何应对因买受人债务纠纷导致的预售房屋被预查封导致的法律困境,就成为出卖人亟待解决的问题。

基本案情

    20091126日,T公司徐某签订《商品房买卖合同》(合同备案号:D6784B086F22431CBF051份,约定徐某购买T公司开发建设的某别墅36-6101号房屋1套,建筑面积506.48平方米,总价款440.8万元,房屋交付时间为20111231日,徐某支付首期房款140.8万元,余款300万元按贷款方式付款。20091221日,双方签订附件四:合同补充协议1份,其中第8条第(3)项约定,徐某在履行与银行的按揭贷款合同过程中因迟延归还银行贷款,导致银行追究T公司的担保责任,扣划T公司款项或T公司因履行担保责任先行支付银行款项的,则视作徐某逾期支付合同房款,T公司有权解除合同,并按照合同第十条第(2)项规定收取“累计应付款”3%的违约金。第10条约定,以下情况之一均构成该商品房的交付使用:(1)买卖双方签署该房屋的交房确认书;(2)买受人接受了该商品房的主要入户钥匙;(3)买受人开始对该商品房进行装修或以其他方式使用该商品房;(4)买受人缴纳物业管理费。

    2010111日,T公司徐某、华夏银行股份有限公司常州分行(以下简称华夏银行常州分行)签订《个人房屋抵押借款合同》1份,约定由华夏银行常州分行向徐某发放贷款300万元,T公司作为徐某的担保人在该合同上盖章确认。

20111220日,T公司通过顺丰速运向徐某寄发收楼通知书,要求徐某按照《商品房买卖合同》的约定前来办理房屋的接收手续,但徐某未予办理收房手续,也未办理不动产物权的变更登记。

    2012321日,因徐某迟延归还借款,华夏银行常州分行向T公司徐某发出催款通知,要求徐某T公司归还贷款本息。截止2014220日,T公司共计向华夏银行常州分行支付752135.32元,且每月仍在支付。

    2012327日,T公司取得包括本案系争房屋在内的常州市某别墅的房屋所有权证,证号为常房权证武字第××号,面积为33543.2平方米。其后,常州市某别墅36-6101号房屋未办理任何变更登记手续。

    201249日,T公司徐某违约为由诉至常州市武进区人民法院,请求判令解除与徐某签订的《商品房买卖合同》,并由徐某支付违约金132240元。201296日常州市武进区人民法院作出(2012)武民初字第560号民事判决:一、解除T公司徐某签订的《商品房买卖合同》(合同备案号:D6784B086F22431CBF05);二、徐某于判决生效之日起10日内向T公司支付违约金66120元;三、驳回T公司其余诉讼请求。该判决作出后,双方均未上诉,该判决业已生效。

    另,201235日,常州市中级人民法院因某小贷公司诉常州市某网业有限公司、常州市武进某网业有限公司、江苏传动机械有限公司、徐某樊某借款合同纠纷一案,作出(2012)常商初字第16-1号民事裁定,冻结包括徐某在内的多被告的存款1050万元或查封、扣押相应价值的财产,并于201239日预查封了常州市某别墅36-6101号房屋,且向T公司发出协助执行通知书,要求T公司徐某购买的某别墅36-6101号房屋禁止办理转移、抵押手续;若涉退房,则协助扣留退房款;办理产权登记时,通知该院。该案在审理过程中,各方于201252日达成调解协议,内容包括由徐某对常州市某网业有限公司结欠某小贷公司的债务11053589元承担连带担保责任。后因常州市某网业有限公司、常州市武进某网业有限公司、江苏传动机械有限公司、徐某樊某未按期履行,某小贷公司向常州市中级人民法院申请执行。执行过程中,T公司向常州市中级人民法院提出执行异议,请求中止对常州市某别墅36-6101号房屋的执行。

    20131118日,常州市中级人民法院作出(2013)常执异字第31号民事裁定,驳回T公司的执行异议。T公司不服该裁定,遂向常州市中级人民法院提起诉讼,请求判令:1、解除常州市中级人民法院对T公司所有的坐落于常州市某别墅36-6101号房屋(房屋产权证号为常房权证武字第××号)的不当保全措施及错误执行措施;2、由某小贷公司徐某承担诉讼费及其他相关费用。常州市中级人民法院经审理后认为:T公司对常州市某别墅36-6101号房屋享有所有权,在对徐某的财产进行执行的过程中,T公司有权要求停止对该房产的执行,遂根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条的规定,判决:一、停止对常州市某别墅36-6101号房屋的执行;二、驳回T公司的其他诉讼请求。案件受理费80元,由某小贷公司负担。

    一审判决后,某小贷公司不服原审判决,向江苏省高级人民法院提起上诉,请求撤销原审判决,将本案发回重审或者依法改判。江苏省高级人民法院经审理认为,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,处理结果正确,应予维持,故判决驳回上诉,维持原判决。

案件评析

    本案涉及多重法律关系并相互交织在一起,特别是出卖人在买受人违约情形下的约定解除权的行使,与人民法院在其他债务纠纷中对备案登记的预售房屋的预查封措施形成了本案中的主要矛盾,因此,该案涉及房屋预查封的执行对象、预售房屋被法院预查封后出卖人是否有权解除《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》被法院生效判决解除的事实能否阻却法院的执行行为以及房屋初始登记是否属于规避执行行为等争议焦点,对本案中各项法律关系的厘清也因此有了特殊的现实指导意义。

    一、预售房屋预查封的法律依据及其执行对象

    根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条的规定,“下列房屋虽未进行房屋所有权登记,人民法院也可以进行预查封:……(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”,人民法院有权对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封,待房屋权属登记后自动转为查封登记,以保护债权人诉讼利益的实现。因此,本案中因徐某不履行法院所作生效法律文书确定的还款义务被常州市中级人民法院强制执行、该院执行机构裁定预查封徐某T公司所购涉案商品房的行为符合上述规定,该查封的效力等同于正式查封。

    同时,由于商品房预售合同是房地产开发企业将尚未建成的商品房向社会销售并于建成后转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。商品房预售合同订立时,商品房尚未建成,商品房的权属处于不确定状态,存在不同情况的变化。而预查封的目的在于保持标的物的现状及价值,限制债务人对于预查封标的物的处分权,籍以实现债权人的债权。故在预查封期间,当房地产开发企业将房屋交付给购房者时,购房者应及时办理产权登记,预查封转为正式查封,法院执行的对象就是被执行人所有的房产;当因某些原因房地产开发企业未交付房产时,购房者向房地产开发企业主张返还的购房款及主张的违约金、损失等就可以成为法院的执行对象。因此,基于商品房预售合同的法律性质及预查封的目的,执行预查封房产的执行对象应是被执行人在履行商品房预售合同过程中取得的可供执行的财产权益。

    本案中,虽然被执行人徐某T公司购买了涉案房屋并支付了全部款项(包括首付款140.8万元和按揭贷款300万元),且办理了商品房预售合同备案登记手续。但因徐某并未实际占有该房屋,也未根据《中华人民共和国物权法》的规定办理房屋所有权转移登记手续,也就没有取得系争房屋的所有权,故预查封的执行对象应是徐某在履行《商品房买卖合同》过程中的财产利益,即支付的购房款及相应利益,而不是该房产的不动产物权,人民法院不能对该房产本身作为标的物进行执行。

    二、预售房屋被法院预查封后出卖人是否有权解除《商品房买卖合同》

    商品房买卖合同关系是债权债务关系,而不动产登记是物权法律关系。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”。

    本案中,徐某T公司20091126日签订《商品房买卖合同》后仅办理了预售合同的备案登记,尚未办理不动产物权的产权登记,故徐某仅享有该合同的债权,尚未取得涉案房产的所有权。因徐某违约,作为开发商的T公司依约要求解除《商品房买卖合同》,系依法行使民事权利,并未意图转移预查封财产或为法院处置该财产设置障碍,不存在规避执行的行为。因此,T公司向常州市武进区人民法院起诉要求解除该合同,既符合双方合同约定,也符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定,依法应当予以支持。

    三、T公司就涉案房屋的房屋初始登记行为不属于规避执行行为。

《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条规定,“预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续”,《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定,“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行行为,不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的,人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的,其效力不得对抗善意第三人”。但上述针对查封财产的规定仅限制了被执行人、第三人在查封标的上以规避执行为目的而再次设定权利负担、改变权属及占有现状的行为,但并未禁止非以规避执行行为目的而对被查封财产上原有基础关系依法变更的权利。

    本案中,常州市中级人民复原查封的是已经办理商品房预售合同登记备案手续的房屋,对该房屋的预查封只是限制当该房屋所有权预登记推进为正式登记在徐某名下后的交易,即阻断房屋所有权的再次变更,而T公司在涉案房产被查封后所进行的初始登记,与上述规定所禁止的设定权利负担、改变权属现状的规避执行行为并不吻合,并未影响对涉案房屋的实际处理和购房人的利益,且即便T公司未诉请解除与徐某签订的《商品房买卖合同》,涉案房屋的所有权也依旧归属于T公司。因此,T公司就涉案房屋的房屋初始登记行为不属于规避执行行为。

    四、本案中所涉《商品房买卖合同》经法院生效判决解除后,针对该涉案房屋权属的执行行为应当停止。

    根据前述分析,本案中,T公司行使合同解除权符合法律规定,其在涉案房产被查封后所进行的初始登记并不违法,且因徐某尚未取得涉案房产所有权,其仅享有该《商品房买卖合同》上的相关债权;而常州市中级人民法院在查封裁定中也明确规定“T公司禁止转移、抵押查封财产;若涉退房,则协助扣留退房款”,该裁定同样并未禁止涉案房产基础合同关系的变更。因此,人民法院对该涉案房屋权属的执行行为当然停止,T公司要求停止对常州市某别墅36-6101号房屋的执行措施的诉讼请求依法应当支持,人民法院仅能对徐某在履行《商品房买卖合同》过程中的财产利益进行进一步的执行措施。

律师建议】

通过对本案案件事实的梳理及对案件所涉及的各种法律关系的分析,我们认为,在目前社会经济形势异常、商品房买受人经济能力受到削弱的形势下,因买受人支付能力下降、经济纠纷频繁显现,导致作为开发商的商品房出卖人经常面对买受人违约和房屋被买受人的其他债权人通过诉讼进行预查封同时发生的情形,在这种可能导致出卖人面临双重困境的局面发生时,出卖人不能任由买受人的其他债权人通过诉讼和预查封的手段将出卖人尚未交付、权属也未做变更的房屋作为其实现债权的筹码,而是应当积极面对,通过及时解除《商品房买卖合同》、提出执行异议之诉、进行房屋权属初始登记等一系列应对措施,合法地阻却买受人的其他债权人对房屋权属及房屋本身行使权力,以最大程度的减少出卖人的经济损失,保护开发商的合法权益。

(文/王滨  江苏怀德律师事务所律师

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