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怀德房产律师 | 为提高贷款金额做高网签备案价格,应以真实意思表示作为价格认定依据
浏览次数:417 发布时间:2021/5/24

  

案情介绍

系争房屋权利人系吴阳阳。2017年11月28日,吴阳阳(甲方)与孟翔、刘晔(乙方)签订《房屋买卖合同》,约定乙方以305万元向甲方购买系争房屋,乙方应于签订示范合同当日,支付甲方首期房价款65万元,乙方通过银行贷款支付第二期房价款239万元,若乙方申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的,应当在申请办理过户手续同时将相应部分房价款支付甲方;甲乙双方任何一方未按本合同约定履行,应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金,逾期超过二十日的,另一方有权要求继续履行或单方解除本合同,若守约方解除本合同的,须书面通知对方,且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。


2018年1月19日,吴阳阳(甲方)与刘晔(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》,约定乙方以370万元价格向甲方购买系争房屋,该合同并经网签备案。合同第九条约定,乙方未按本合同约定期限付款的,甲乙双方同意按下列第三款内容处理:(三)乙方未按本合同付款协议约定期限付款的,应当向甲方支付违约金,违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算,违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止;逾期超过二十日后乙方仍未付款的,除乙方应向甲方支付二十日的违约金外,甲方有权单方解除合同;甲方单方解除合同的,应当书面通知乙方,乙方承担赔偿责任,赔偿金额为总房价款的20%;甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款,余款返还给乙方,已付款不足违约金和赔偿金部分的,乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付。同日,吴阳阳(甲方)与刘晔(乙方)签订《补充协议》,约定系争房屋合同价为370万元,实际成交价为305万元,签订合同当日乙方实际支付甲方首付款65万元,甲方为配合乙方办理贷款手续应于收到首期房价款当日出具130万元的收据给乙方,该收据不作为实际收款的依据,仅供乙方办理贷款手续使用;乙方支付给甲方的实际房价款为65万元。


此后,因银行贷款没有审批通过,孟翔、刘晔支付逾期20天的逾期付款违约金24,000元,但对后续房款未再支付,2018年5月5日,吴阳阳通过邮寄向刘晔送达了《解除二手房交易合同告知函》,告知因截至2018年3月31日刘晔的贷款还未审批通过,已构成违约,解除其与刘晔之间的上海市房地产买卖合同,要求刘晔承担违约责任,后吴阳阳向法院提起诉讼,要求:1、解除双方签订的房地产买卖合同并撤销网签;2、刘晔、孟翔共同承担解除合同违约金人民币61万元(以下币种均为人民币)及延期付款违约金18,000元。

 


法院审理及判决

诉讼双方为系争房屋买卖签订的房屋买卖合同、补充协议等系双方当事人真实意思表示,合法有效,双方均应恪守履行。在合同条款的具体约定中,双方为提高贷款金额,拟定的虚高房价有违双方真实意思表示,相关条款应属无效,但部分条款无效并不影响合同的整体效力,故认定系争房屋实际成交价为305万元。


因刘晔、孟翔贷款无法审核通过,其亦无法现金补足,致使其无法按照约定支付房款,其行为应属根本违约。吴阳阳行使解除权符合法律规定,其解除通知已于2018年5月5日送达对方,故双方之间买卖合同已于2018年5月5日解除。根据法律规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。现吴阳阳主张撤销网签手续,并依据合同约定主张解除合同违约金符合法律规定。关于违约金金额,考虑吴阳阳实际损失、合同履行情况、刘晔、孟翔过错程度等本案实际情况,酌情确定为35万元。关于逾期付款违约金,刘晔、孟翔已经支付逾期20天的逾期付款违约金,在吴阳阳已经行使合同解除权的情况下其再主张之后的逾期付款违约金于法无据,难以支持。吴阳阳收取的房款应于合同解除后返还给刘晔、孟翔。故判决:


一、吴阳阳与刘晔、孟翔之间就系争房屋订立的房屋买卖合同关系于2018年5月5日解除;


二、刘晔于本判决生效之日起十日内,配合吴阳阳办理撤销《上海市房地产买卖合同》登记手续;


三、刘晔、孟翔于本判决生效之日起十日内,支付吴阳阳违约金35万元;


四、吴阳阳于本判决生效之日起十日内,返还刘晔、孟翔房款65万元;


五、驳回吴阳阳的其他诉讼请求。

 


律师观点及风险提示

阴阳合同是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同,一份对内,一份对外,其中对外的一份是为了达到逃避税款、提高贷款额度甚至骗取贷款等不当目的,而对内的一份则是双方真实意思表示。在房屋买卖中,买方因支付能力欠缺等原因,通过在备案的合同中虚拟高于实际成交金额的交易价格的方式、以图达到提高贷款金额的目的而形成的网签备案合同,与双方出于真实意思表示并实际履行的合同之间,即构成了“阴阳合同”。那么,在交易双方发生争议的情况下,应当以网签备案的“阳合同”还是真实履行的“阴合同”作为双方履行的依据呢?


《民法典》第一百四十三条及一百四十六条规定,具备下列条件的民事法律行为有效:

(一)行为人具有相应的民事行为能力,

(二)意思表示真实,

(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗;

行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效,


《民法典》一百五十六条进而规定,民事法律行为部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。根据以上规定,在为提高贷款金额而做高交易价格进行网签备案的情形中,双方所确定的真实成交和据以履行的价格是“阴合同”中所约定的价格,而网签备案的“阳合同”中的价格仅是为获得更多贷款金额而为,并非交易双方在真实意思表示。因此,当双方就合同价格发生争议时,应当以代表双方真实意思表示的“阴合同”价格作为履行依据。


还需指出的是,为提高贷款金额做高备案价格的做法,除了可能在交易双方之间导致纠纷外,还涉及到买方与银行间就按揭贷款所发生的金融借款合同关系。根据中国人民银行《贷款通则》规定,借款人应及时依法向贷款人提供贷款人要求的有关资料,不得隐瞒,不得提供虚假资料;而在买方与贷款银行所签订的按揭贷款合同中,通常也会约定,借款人应向贷款银行提供详实的一切与贷款有关的文件及资料,并保证有关文件及资料无任何伪造和隐瞒之处,否则,贷款银行有权随时提前收回未到期的部分或全部贷款金额及应付利息;因此,一旦贷款银行因借款人(买方)提供虚假材料而要求借款人提前清偿贷款的,将导致借款人陷于更大的被动之中,对此风险,买方更应予充分注意。

作者:王滨

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