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怀德房产律师 | 政策关注:我市成品住房销售有重大变化
浏览次数:526 发布时间:2021/5/10

  


为进一步加强对常州市成品住房销售及交付环节的管理,切实保障购房人的合法权益,日前,我市住房和城乡建设局出台了《关于加强我市市区新建成品住房销售管理工作的通知》,该通知从今年6月1日起施行。江苏怀德房产律师团队认为,该通知对成品商品房买卖合同的签订及交付都带来重大影响。购房者有必要了解该通知规定的具体内容。


《通知》的适用范围



《关于加强我市市区新建成品住房销售管理工作的通知》明确,该通知适用范围为我市市区新建成品住宅。因此我们大家应该知道,该通知适用的范围是开发商从今年6月1日起开始销售的成品住房。那么何谓“成品住宅”呢?根据江苏省地方标准《成品住房装修技术标准》,成品住房是指套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰、管线及终端安装、厨房和卫生间的基本设施等全部完成,已具备基本使用功能的住房,即通常开发商称之为的精装修住房。


我市对新建成品住房销售的新要求



新要求之一:加强新建成品住房交付标准样板房的管理。


《通知》第一条明确,房地产开发企业在申领成品住房预售许可证前,应当按照不同的装饰装修标准分别制作交付标准样板房。购房人在与开发商签订商品房买卖合同前就能看到交付标准样板房的实景。开发商必须对交付标准样板房实景影像公证,以避免交付时各方扯皮。同时,交付标准样板房作为房屋交付依据,开发企业在取得商品房交付使用备案通知书3个月后方可拆除或交付买受人。


新要求之二:强化售楼现场信息公示管理


《通知》第二条规定,房地产开发企业应当在售楼现场醒目位置集中公示规划许可、施工许可等证照,以及成品住房装饰装修主要材料、部品、设备明细清单;要求开发企业在设计制作沙盘时,规划红线以外的展示内容应当与现状保持一致,不得展示未建设内容,不得虚化楼盘周边建筑;规划红线以内的展示内容应当与规划许可的内容相一致,按照同比例尺寸进行布置,配电间、垃圾房、煤气调压站、地面停车位等配套用房和设施应当标注清晰,未销售楼幢和已售罄楼幢不得虚化。《通知》还对开发企业的合同签约行为进行了约束,要求开发企业在商品房买卖合同中明确成品住房装饰装修标准,不得使用“高级”、“优质”、“同等档次品牌”等模糊性表述,不得另行签订装修协议。


新要求之三:政府主管部门对售楼现场实行“双随机”检查机制,加大执法检查力度,确保政策有效落实。


如果开发商未不符合下列条件的,不予颁发商品房预售许可证:

1、未按照规定制作交付标准样板房的;

2、交付标准样板房展示内容不符合公示标准的;

3、有其他违规行为的。


同时政府主管部门发现开发商有下列情形之一的,可暂停该成品住房项目合同网签:

1、擅自移位、拆除交付标准样板房的;

2、擅自调换、变更主要材料、部品、设备的品牌、型号或参数指标、材质等装饰装修标准的;

3、未在商品房买卖合同中明确成品住房装饰装修标准或明确的装饰装修标准与交付标准样板房不一致的;

4、因发生违法违规行为、质量安全事故或重大质量安全问题被责令全面停工的;

5、有其他违规行为的。

作者:周善良

编辑:王嘉辉


附:《关于加强我市市区新建成品住房销售管理工作的通知》

常州市住房和城乡建设局(常住建〔2021〕36号)


为进一步规范我市新建成品住房销售行为,维护消费者合法权益,促进房地产市场平稳健康发展,根据《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)、《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》(建房〔2016〕223号)、《住房和城乡建设部关于落实建设单位工程质量首要责任的通知》(建质规〔2020〕9号)及《市政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(常政办发〔2020〕81号)等有关规定,现就加强市区新建成品住房销售管理工作的有关事项通知如下:


一、加强新建成品住房交付标准样板房管理


(一)房地产开发企业在申领成品住房预售许可证前,应当按照不同的装饰装修标准分别制作交付标准样板房。制作的交付标准样板房要真实反映相应户型、结构尺寸和装饰装修标准等,不得增加交付标准以外的其他装饰和布置。


(二)房地产开发企业在交付标准样板房施工前应当充分做好装饰装修主要材料、部品及设备的招标(采购)工作,并明确相应的品牌、规格、型号或参数指标等内容。


(三)交付标准样板房应当按照经审查合格的施工图设计文件和施工技术标准施工,施工完成后,房地产开发企业应当组织施工、设计、监理等单位进行验收,验收合格后方可向市民开放展示,同时做好交付标准样板房实景影像公证。


(四)房地产开发企业制作的交付标准样板房作为房屋交付依据,在取得商品房交付使用备案通知书3个月后方可拆除或交付买受人。


(五)暂不具备条件在可售楼幢中制作交付标准样板房的,房地产开发企业可在售楼现场制作交付标准样板房,待条件具备后应当按照相同装饰装修标准及时移位至可售楼幢中,并同步做好移位影像公证。


(六)在售楼现场制作的交付标准样板房移位至可售楼幢30日前,房地产开发企业应当在售楼现场、原样板房等醒目位置公告相关信息,并书面告知房屋买受人。移位至可售楼幢中的交付标准样板房对外开放满30日后,原样板房方可拆除。


二、加强售楼现场信息公示和销售行为管理


1 强化售楼现场信息公示管理


房地产开发企业应当在售楼现场醒目位置集中公示营业执照、资质证书、规划许可、施工许可、预售许可等证照和售楼说明书、“一房一价”备案表、房屋销控表、成品住房装饰装修主要材料、部品、设备明细清单等内容。


2 严格售楼现场沙盘管理


房地产开发企业在设计制作沙盘时,规划红线以外的展示内容应当与现状保持一致,不得展示未建设内容,不得虚化楼盘周边建筑;规划红线以内的展示内容应当与规划许可的内容相一致,按照同比例尺寸进行布置,配电间、垃圾房、煤气调压站、地面停车位等配套用房和设施应当标注清晰,未销售楼幢和已售罄楼幢不得虚化。


3 规范开发企业合同签约行为


房地产开发企业应当在商品房买卖合同中明确成品住房装饰装修标准,并列明装饰装修主要材料、部品、设备的名称、品牌、型号或参数指标、质量等级、生产厂家、保修期等内容,不得使用“高级”、“优质”、“同等档次品牌”等模糊性表述。


商品房买卖合同中的销售总价应当包括装饰装修款项,房地产开发企业不得要求房屋买受人将成品住房中的装饰装修部分与第三方签订委托装饰装修协议。


三、进一步加强日常监督管理


(一)各区住建局及常州经开区建设局要完善“双随机”检查机制,加强对商品房销售现场信息公示的监管力度,重点检查展示内容是否符合公示要求。同时要进一步加强与市场监督管理等部门的沟通联系,建立联动工作机制,配合做好广告宣传等方面的监管工作。


(二)房地产开发企业有下列情形之一的,应当在申领商品房预售许可证前整改到位:

1.未按照规定制作交付标准样板房的;

2.交付标准样板房展示内容不符合公示标准的;

3.有其他违规行为的。


(三)房地产开发企业有下列情形之一的,暂停项目合同网签:

1.擅自移位、拆除交付标准样板房的;

2.擅自调换、变更主要材料、部品、设备的品牌、型号或参数指标、材质等装饰装修标准的;

3.未在商品房买卖合同中明确成品住房装饰装修标准或明确的装饰装修标准与交付标准样板房不一致的;

4.因发生违法违规行为、质量安全事故或重大质量安全问题被责令全面停工的;

5.有其他违规行为的。


本通知自2021年6月1日起执行,各区住建局及常州经开区建设局应当切实做好新建成品住房销售管理工作,溧阳市可参照执行。本通知执行前申领成品住房预售许可证的,如房地产开发企业尚未完成制作交付标准样板房,应当在售楼现场醒目位置公开展示经图审机构审查合格的装修施工图、装饰装修主要材料、部品、设备及明细清单,并做好现场影像公证。


常州市住房和城乡建设局

2021年3月12日

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