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怀德房产律师 | 唯一住房是否一定不能被强制执行?
浏览次数:252 发布时间:2021/4/17

  

基本案情


南京某汽车用品销售公司与肖某、吴某经济纠纷一案,经法院生效判决确定肖某、吴某应履行以下主要法律义务:一、向南京某汽车用品销售公司补足出资499500元及利息,二、返还南京某汽车用品销售公司290252.57元。


因肖某、吴某未履行生效法律文书确定的义务,南京某汽车用品销售公司向秦淮法院申请执行。


强制执行过程中,秦淮法院查封肖某名下一套房产(吴某名下无房产);之后,法院裁定拍卖涉案房产。对此,肖某、吴某提出执行异议认为法院不得对涉案房产进行拍卖,具体理由:1、案涉房屋为肖某、吴某及所抚养子女生活必需居住房屋,也是肖某、吴某的唯一住房。2、案涉房屋为子女完成义务教育所必需,如拍卖将对子女造成不可挽回的损失。3、肖某、吴某并未逃避债务。


法院观点


秦淮法院认为:第一,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定,肖某、吴某未按执行通知履行法律文书确定的义务,人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖肖某、吴某应当履行义务部分的财产,但应当保留肖某、吴某及其所扶养家属的生活必需品。故即使涉案房产为肖某、吴某唯一住房,人民法院仍有权处置。处置后,人民法院应当根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款第三项的规定或者其他相关规定,依法依规为肖某、吴某提供生活保障。第二,处置涉案房产可能对其子女就学地点产生影响,但并不必然妨碍其子女完成义务教育。综上,肖某、吴某的异议请求不予支持,裁定驳回肖某、吴某的异议请求。


肖某、吴某不服,向南京中院申请复议,请求撤销秦淮法院的执行裁定,不得对涉案房产进行拍卖,其复议理由与异议理由基本一致。南京中院经审理,驳回肖某、吴某复议申请,维持秦淮法院的执行裁定。(案件来源:(2020)苏01执复215号)


律师分析


执行实务中,被执行人名下就一套唯一住房时,申请执行人往往会担心是否能执行到位,但从上述执行异议及复议案件的结果来看,申请执行人的权益还是能得到相应保障的,这其中涉及到以下几个问题:


一、肖某、吴某提出执行异议及复议是否有法律依据?


从肖某、吴某陈述的具体理由来看,其主要根据的是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定(2020修正)》第三条第三项以及第四条,具体是“人民法院对被执行人及其所扶养家属完成义务教育所必需的物品不得查封、扣押、冻结”,“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债”。但很明显,肖某、吴某对上述条文的理解并不全面。


二、即使是唯一住房,仍可以执行拍卖。


首先,需要搞清楚,唯一住房并不完全等同于生活所必需的居住房屋。其次,唯一住房可以执行也有具体法律依据,即《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(2020修正)》第二十条。该条列明了被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的,人民法院不予支持的条件,具体分两种:


第一,在金钱债权执行中,不支持执行异议的情形有:


(一)对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的;


(二)执行依据生效后,被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的;


(三)申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋,或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的(也就是说,此种情形下,申请人执行人需协助承担相应义务)。


第二,被执行人需交付居住的房屋的执行中,自执行通知送达之日起,已经给予三个月的宽限期,对被执行人的执行异议也不予支持。


三、抵押权人对设定抵押的房屋的执行原则上不受约束。


基于对抵押权人优先受偿权的保护,在对设定抵押的房屋执行时,无须考虑该房屋是否是唯一住房或必需的居住房屋,可依法进行拍卖、变卖或抵债。该原则在《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》中有明确规定,虽然自《民法典》实施以来,该规定已予废止,但在新规出台之前,其中一些实务操作方面的规定仍具有一定指导意义。

作者:黄莹玉

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