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怀德房产律师 | 卖方按揭贷款未按约偿还,买方向法院起诉,代为清偿后终得过户
浏览次数:241 发布时间:2021/4/10

  

案情介绍


2011年3月20日,张某某和姜某某签订一份《房屋买卖合同》,姜某某将其坐落于常州市新北区某小区一套住宅房屋(以下称涉案房屋)出售给张某某,房屋售价36万元。由于姜某某先前从开发商处购得涉案房屋时向银行办理了按揭贷款,此时尚欠银行贷款17万元。因此双方在合同中约定,签订合同时张某某支付购房首付款19万元,余款17万元由张某某负责向姜某某的贷款银行偿还,即张某某每月将姜某某应还贷金额打入姜某某的还贷银行账户;银行贷款还清后,姜某某协助张某某办理房屋过户手续。


签订合同当天,张某某支付了19万元首付款,姜某某将涉案房屋交付给张某某,此后张某某每月将应还按揭贷款本息打入姜某某的还贷银行账户。2020年10月,银行在涉案房屋门上张贴《过期催款通知单》,姜某某已经拖欠银行四期还贷金额。此时,张某某已经无法联系上姜某某。据此,张某某判断此前打入姜某某还贷银行账户的款项已被挪用或冻结。经与银行沟通后,张某某以姜某某为被告、以银行为第三人向法院起诉,要求姜某某配合办理涉案房屋过户手续,姜某某按揭贷款余额由张某某一次性代为偿还。姜某某经法院公告送达传票后,未参加庭审。庭审中,银行表示同意张某某代姜某某一次性还清剩余按揭贷款余额。


法院判决


一、原告张某某于判决生效后15日内代被告姜某某一次性向银行清偿未还清的房屋按揭贷款本息,银行在收到全部款项后3日内解除设定在涉案房屋上的抵押权;


二、被告姜某某于抵押权消灭后15日内协助原告张某某办理涉案房屋的产权变更登记手续,将涉案房屋过户至张某某名下。


律师建议

出售尚未还清按揭贷款的房屋,这种情况现实中较为普遍。本案中,双方约定卖方在银行的贷款余额由买方按月负责偿还,待卖方银行按揭贷款还清后涤除银行抵押权,再办理房屋产权过户手续,这种交易方式无论对于卖方还是对于买方均存在较大的法律风险:


1、对于买方而言如果买方按约定将相应的贷款本息打入卖方银行账户,一旦卖方挪用该款项或者卖方还贷银行账户被司法机关冻结、划扣,贷款银行将无法扣取应还贷金额,银行则可能通过拍卖房屋实现抵押权。另外,因交易房屋长期处于卖方名下,该房屋也可能因卖方其他纠纷而被法院查封。以上情况均可能导致合同无法履行、买方无法顺利取得房屋;


2、对于卖方而言,如果买方未能按照约定将相应的贷款本息打入卖方银行账户,致使银行无法扣取卖方应还房贷,卖方则需要自行筹措资金用于还贷,否则银行将可能起诉卖方要求一次性还清贷款本息,同时因逾期还款造成卖方征信不良。


我们建议,在未还清按揭贷款的房屋发生交易时,如果买方无力全额付款的情况下,不能为图方便而采取本案的交易模式。尽量由卖方自筹资金先将房屋上存在的按揭贷款一次性还清,涤除银行设立在房屋上的抵押权,买方再以自己名义向银行申请购房贷款,办理资金监管,完成房屋过户手续,保障交易安全;退一步,如果卖方无力自筹资金还清银行贷款,则可以买方将应付首付款用于还清卖方在银行的剩余按揭贷款,其他流程与上述一致,区别在于首付款是否受资金监管,这种模式对于买方来说依然存在一定的风险。

作者:张忠明

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