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怀德房产律师 | 房屋租赁合同中承租人的优先购买权与优先承租权,你知道多少?
浏览次数:302 发布时间:2021/3/29

  


最近,有二位客户到笔者办公室咨询租赁合同方面的法律问题。


 张先生与L公司于2019年8月签订了一份厂房租赁合同,租赁期为五年,现L公司欲出售出租的厂房,要求与张先生提前解除租赁合同。张先生想了解一下,他作为承租人有哪些权利?

王先生与陈先生于2018年5月签订了一份商铺租赁合同,三年租赁期即将届满。王先生想继续承租该商铺,但租赁合同未有约定租赁期满后的优先承租权,且出租人陈先生一直未表态是否同意王先生继续承租,王先生有点着急,故到笔者这里来咨询一下。


上述二个咨询案例,涉及到以下几个法律问题:


其一是出租人将出租房屋出售,承租人如果愿意购买,是否有优先购买权?如果承租人不购买,出租人是否有权要求承租人解除租赁合同?


其二是租赁期满后,承租人是否享有优先承租权?


下面笔者结合民法典的相关规定作出解答。


房屋租赁期间房屋所有权变动时承租人享有哪些权利?


根据民法典的规定,出租房屋发生所有权变动时,作为承租人享有优先购买权以及买卖不破租赁的权利。


1、民法典第七百二十六条规定了承租人的优先购买权

出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是,房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的,视为承租人放弃优先购买权。


正确理解承租人的优先购买权要注意以下几个方面:


一是出租房屋发生所有权变动时,承租人的优先购买权受到一定的限制,即房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给其近亲属时,则承租人不能行使此项权利。


根据民法典第三百零六条规定:“按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的,应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。”因此在按份共有人转让其房屋时,承租人的优先购买权劣后于房屋的其他按份共有人。


我们的社会风俗,近亲属之间转让房屋时不仅有经济利益的考虑,往往也会有情感因素掺杂,带有浓厚的身份属性和感情色彩。近亲属之间的房屋交易,不能等同于一般人之间的经济交易。因此根据民法典此条规定,在出租人将出租房屋转让给其近亲属时,承租人的优先购买权也劣后于出租人的近亲属。(民法典第一千零四十五条第二款的规定:近亲属包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女)。


二是承租人享有以同等条件优先购买的权利,此处的同等条件如何理解?


同等条件,按照最高人民法院专家的意见,应该是指出卖人与第三人之间房屋买卖合同中约定的相同条件。其中购买价格和支付方式是最主要的合同条件,在价格条件和支付方式相同的情况下,对于其他交易条件,以该条件是否影响出卖人的利益为标准来衡量,没有影响的不作为同等条件的对照标准。


三是通知与回复问题。根据民法典第七百二十六条第二款规定“出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的,视为承租人放弃优先购买权”,出租人应当在出卖之前通知承租人,该通知内容应符合承租人行使优先购买权的同等条件的要求,即包括出租人与第三人合同的价格条件、支付方式以及影响交易达成特别是出租人利益的其他条件。承租人在收到通知后十五日未作出是否购买的意思表示,则丧失优先购买权。


2、民法典第七百二十五条规定了承租人“买卖不破租赁”的权利

 

租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

 

买卖不破租赁是一个古老的民法制度。所谓买卖不破租赁是指在租赁合同的有效期内,出租人将租赁物的所有权转让给第三人时,承租人的权利不因租赁物所有权的转移而消灭或受到妨碍。第三人在取得租赁物的所有权的同时就与承租人产生了租赁合同关系而成为一个新的出租人,继承原租赁合同出租人的权利和义务。


从上以民法典的规定分析,咨询案例一中的承租人张先生在租赁期内,如L公司出售出租厂房,则张先生有权行使优先购买权,如张先生无意购买承租人的厂房,则L公司出售该厂房时无权单方面要求张先生解除合同。


房屋租赁期满后承租人的优先承租权


承租人的优先承租权是民法典的新规定,原来的合同法并无此规定,因此,在民法典施行前,一些有经验的承租人会在租赁合同中作约定,如租赁期满后承租人享有优先权承租权等,以通过约定来获得优先承租的权利。但若租赁合同无此约定,则合同到期承租人无法享有优先承租权。


从2021年1月1日开始施行的民法典第七百三十四条第二款规定:租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。


据此法律规定,承租人的优先承租权是一项法定优先权,无需再通过合同作约定。


正确理解承租人的优先承租权需要注意以下几个问题:


1、承租人的优先承租权中是附条件的形成权,即在出租人继续出租的情形下,在满足同等条件时承租人单方面的缔约意见即可在出租人与承租人之间成立租赁合同关系。


2、承租人优先承租权的行使条件有二项,一是租赁期限届满,二是以同等条件承租。比较难以把握的是何谓同等条件?最高人民法院专家的意见是,合同价格、价款支付方式及租赁期限和租金支付期限,以及租赁物的用法用途等均有重要意义,应当综合作为认定“同等条件”的考量因素。


3、承租人优先承租权的行使方式。承租人获知出租人继续出租的意愿和租赁条件,是承租人主张优先承租权的前提。因此应当认为,出租人在租赁期限届满并有意愿继续出租房屋时,应当通过适当的方式将此信息通知承租人,并给予承租人合理时间作出决定。


因此在承租人的优先承租权法定化后,租赁合同双方有必要在租赁合同中明确约定承租人优先承租权的行使方式、期限等,以避免产生争议。


从以上民法典规定来分析,咨询案例二中的王先生有法定的优先承租权,如王先生想以同等条件继续承租,则在租赁合同届满前即可与陈先生进行商量,要求陈先生明确商铺是否继续出租,如继续出租,则租赁条件是什么?以便王先生考虑是否要行使优先承租权。


作者:周善良

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