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怀德房产律师 | 商品房买卖合同格式条款系列之三:如何应对商品房买卖合同中的格式条款
浏览次数:297 发布时间:2021/3/4

  

前文我们已经介绍了在商品房买卖合同中常见的格式条款类型、内容及其法律效力,那么,作为房屋买受人,在遭遇格式条款后又应当如何维权呢?我们还是从《民法典》中寻找应对的策略吧。


一、《民法典》对格式条款的处理原则


(一)对涉及重大利害关系的条款,出卖人未经合理提示和说明义务的,可主张该条款不成为合同的内容。


《民法典》第四百九十六条第二款规定:采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务,致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的,对方可以主张该条款不成为合同的内容。


根据以上规定,对格式条款中免除或者减轻条款提供方责任、加重对方责任及限制对方主要权利等与对方有重大利害关系的条款,条款提供方应在合同签订之前,采取合理的、足以引起对方注意的方式,主动向相对方进行提示,并在相对方提出说明要求时,以相对方能够理解和接受的方式对这些条款的基本含义、对交易各方权利义务和责任的影响以及法律后果等作出说明,且对上述提示、说明义务履行的证明责任应由格式条款提供方进行举证。因此,如发生出卖人未对格式条款进行主动提示或者未按照买受人要求作出说明的,买受人可直接主张该格式条款不成为合同内容,对买受人不产生法律约束力。


(二)对存在法定情形的格式条款,主张其无效。


《民法典》第四百九十七条规定:有下列情形之一的,该格式条款无效:(一)具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形;(二)提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利;(三)提供格式条款一方排除对方主要权利。


根据以上规定,除格式条款存在《民法典》总则及其合同编合同的效力一节中规定的无效情形外,对存在提供格式条款一方排除对方主要权利以及不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任情形的,存在上述情形的格式条款也应被认定为无效。


(三)合理利用格式条款解释规则。


《民法典》第四百九十八条规定:对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释;对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释;格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。


根据以上规定,如合同当事人对合同条款的理解发生争议的,可以顺序按照非格式条款优先规则、通常解释原则和不利解释原则对发生争议的格式条款进行解释,即:首先,如格式条款与非格式条款对同一事项均做约定的,以非格式条款约定的内容为准;其次,对格式条款的内容各方当事人有不同理解的,应当以可能订约者的平均的、合理的理解对格式条款进行解释;最后,对格式条款有两种以上解释时, 应当采纳对条款制作人不利的解释。


二、【维权案例】中梁轩置业有限公司与杨春东商品房预售合同纠纷


案件事实:

2017年5月7日,杨春东与中梁轩置业公司签订《商品房买卖合同》及补充协议,约定由杨春东购买中梁轩公司开发的鼎尚花园15幢1208室,商品房总价款为1509580元。合同第九条约定,出卖人应当在2019年6月30日前,将符合合同约定的商品房交付买受人使用;合同第十条出卖人逾期交房的违约责任约定,除本合同第九条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按逾期时间分别处理:(1)逾期不超过60日,自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金,合同继续履行;(2)逾期超过60日后,买受人有权解除合同,买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除通知送达之日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。补充协议第十条关于房屋交接、质量异议等处理的约定第三项又约定,经出卖人与买受人协商一致,双方对《商品房买卖合同》有关出卖人逾期交房的违约责任内容进行如下变更:无论出卖人逾期交付超过多少日,买受人均选择继续履行合同,自本合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方在合同及补充协议中同时还对其他权利义务进行了约定。


上述合同及补充协议签订后,杨春东依约向中梁轩置业公司支付了案涉商品房的全部购房款。2019年6月29日,中梁轩置业公司向杨春东发出《交房日期变更通知书》,载明因提升品质增加工程量,导致工期延长而不得不逾期交付,具体交付时间我司将另行提前通知。2019年10月15日,中梁轩置业公司又向杨春东发出《交付通知书》,载明将于2019年10月18日正式交房;后双方办理了案涉商品房的的收房手续,但中梁轩公司仅按照房屋总价每日万分之一的标准向杨春东支付了自2019年7月1日起至2019年10月18日止的逾期交付违约金16605.4元。杨春东遂起诉要求中梁轩置业公司对以上逾期期间按照房屋总价每日万分之二的标准补足逾期交付违约金16605.4元。


法院认为:

杨春东与中梁轩置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议均系双方当事人真实意思表示,合法有效。根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定,中梁轩置业公司未能按照《商品房买卖合同》的约定于2019年6月30日前交房,而是延期至2019年10月18日才正式将涉案房屋交付杨春东,中梁轩置业公司因此应承担相应的违约责任。


关于涉案补充协议第十条第三项是否属于无效格式条款的问题。首先,涉案《商品房买卖合同》及补充协议均系中梁轩置业公司单方提供的格式合同;其次,在关于付款与交房这两项合同双方最主要的合同义务的相关违约责任的约定方面,《商品房买卖合同》中对双方的违约责任的约定基本对等,而在补充协议中,一方面增加了买受人的违约责任(逾期超过60日后,出卖人解除合同的,买受人向出卖人支付违约金从按累计应付款的10%增加到20%),另一方面却减轻了出卖人的违约责任(逾期超过60日后,出卖人向买受人支付违约金的标准由每日万分之二调整为每日万分之一,同时还排除了该情形下买受人的合同解除权,免除了出卖人原来在合同解除后应承担赔偿违约金的义务),且根据现有证据显示,在《商品房买卖合同》及补充协议的签订过程中,作为该格式合同的提供方,中梁轩置业公司并未就此特别提请杨春东予以必要的关注。因此,对本案所涉补充协议第十条第三项约定应作对中梁轩置业公司不利解释,中梁轩置业公司应按照《商品房买卖合同》第十条的约定即按房屋总价每日万分之二的标准向杨春东支付违约金中梁轩置业公司之前已支付的逾期交房违约金,可在总数中予以扣除。


判决结果:

中梁轩置业有限公司于判决生效之日起十日内支付杨春东逾期交房违约金16605.4元;案件受理费减半收取108元,由中梁轩置业有限公司负担。

作者:王滨

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