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怀德房产律师 | 商品房买卖合同格式条款系列之二:典型的格式条款及其法律效力
浏览次数:269 发布时间:2021/3/1

  

新近颁布实施的《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定,格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。从以上定义中可以看出,格式条款应同时具备事先拟好、反复使用及未经协商三个特征,它一方面可以提高交易活动的效率、节约交易成本、补充法律规定的不足,但也存在限制契约自由、剥夺弱势方合法权利、不合理分配风险的弊端,一旦发生纠纷,往往使弱势相对方的合法权益受到损害,因此,有必要由国家通过法律手段进行纠正和补救,以保证交易活动中的社会正义与公正、公平;同时,也要求相对人在购买商品、接受服务前的合同签订环节,对格式条款应当具备基本的辨识能力,最大限度地避免落入“陷阱”之中。


在日常生活中,格式条款的表现形式多种多样,既包括由合同乙方自行拟定并记载于合同书的条款,也包括以公告、告示或其他方式明示于营业场所、交易文件的通知、说明等,还包括在票据、文件(如车船票、飞机票、交易单证、保险单)之上印刷的固定条款和内容;而在商品房买卖中,格式条款不仅集中体现于商品房买卖合同的补充协议,也见于《商品房买卖合同》中部分出卖人不经与买受人协商即自行填写的内容或选项。那么,在商品房买卖中,常见的格式条款有哪些呢?我们经过对多家房地产开发企业的合同条款进行分析、梳理,发现以下类别的格式条款集中出现在商品房买卖合同及其补充协议之中,并且对房屋买受人的合法权益可能构成重大损害:


(一)广告免责条款

如:出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同及本补充协议的约定为准,出卖人发布的广告、宣传资料等,以及楼盘模型、样板房和销售人员的讲解内容均为邀约邀请,仅供参考示意,而非出卖人就此做出的保证或承诺。


点评:《民法典》第四百七十三条规定:商业广告和宣传的内容符合要约条件的,构成要约;《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》进一步规定:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,构成要约;该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。


(二)违约责任不对等的条款

如:对买受人逾期付款、逾期接收房屋、逾期办理权属及抵押登记等事项约定较高的违约金标准(多为万分之三至五每日),且不规定违约金的最高上限;而对出卖人逾期交付、逾期办证等约定较低的违约金标准(如万分之一每日甚至更低),并规定了违约金的最高上限(如合同总价的百分之一)。


点评:《民法典》第五百八十五条规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法;约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。因此,当违约金标准约定过高或者过低时,当事人有权要求变更违约金的计算标准,按照实际损失进行调整。


(三)强制提供商品、服务并捆绑收费的条款

如:买受人以贷款方式支付房款的,必须在出卖人指定的银行办理贷款手续,并由出卖人指定的第三方代为办理房屋权属登记及抵押登记……办理房屋交付时,出卖人应支付权属登记代办费用、十二个月的物业管理费用……否则出卖人有权延期交付房屋而不构成违约。


点评:《消费者权益保护法》第九条规定:消费者享有自主选择商品或者服务的权利,有权自主选择提供商品或者服务的经营者,自主选择商品品种或者服务方式,自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。上述条款显然违背了法律赋予买受人的合法权利,买受人有权予以拒绝。


(四)违反法律法规及行业管理规定

违背或规避主合同约定的条款

如:因出卖人原因买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房不动产登记证书的,买受人不解除合同,自买受人应当完成不动产登记的期限届满之日起至实际完成不动产登记之日止,出卖人按日计算向买受人支付已付全部房价款万分之0.1 的违约金。


点评:《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定:预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。同时,在我市现行使用的《商品房买卖合同》示范文本中,也规定因出卖人的原因,买受人未能在该商品房交付之日起最多90日内取得该商品房的不动产权证书的,买受人有权解除合同。上述条款违反行业规范及主合同条款,剥夺了买受人解除合同的法定权利。


(五)不合理减轻免除自身责任的条款

如:因设计调整、气候变化或者政府强制性文件、行政禁令及空气污染防控、高考、创卫等政府行为……,导致工程施工期延长的,出卖人房屋交付时间相应顺延,并且不承担逾期交房的违约责任。


点评:《民法典》第第五百九十条规定:当事人一方因不可抗力不能履行合同,的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。而上述条款中约定的情形并不属于不可抗力的范围,不应产生顺延交付期限的法律后果。 


(六)加重买受人责任或排除买受人合法权利的条款

如:买受人未按交房通知书规定时间办理交付手续的,则以交房通知书规定的交付日期为商品房交付日期及保修期起点,商品房的损毁风险及物业管理费等相关费用自交房通知规定的交付日期起由买受人负担。买受人逾期不接收房屋的,自买受人逾期之日起30日内,应向出卖人支付已付房款 2 %的违约金,逾期超过30日的,出卖人有权解除合同。


点评:接收房屋是买受人的主要权利,买受人逾期接收房屋是对自己权利的单方处置,且合同已经约定了风险转移的时间及买受人逾期接收房屋出卖人不再承担责任,在此情形下,除非买受人逾期接收房屋导致出卖人实际增加费用或发生经济损失,出卖人无权要求买受人承担违约责任,更无权据此解除合同。


······

当然,在由房地产开发企业事先拟定的条款中,上述情形的格式条款仅仅是其中的一小部分。仔细探究可以发现,在《商品房买卖合同》特别是其补充协议中,上述不公平格式条款屡屡皆是,买房人稍有疏忽即可能跌入出卖人精心设置的格式条款的“十面埋伏”之中,那么,一旦发生上面的情形,买房人又该如何应对呢?敬请后续继续关注怀德房产律师分享应对之策。

作者:王滨

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