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怀德房产律师 | 开发商未取得交付证明文件,买受人能否在接受房屋后又向开发商主张逾期交付违约金,从判例看江苏法院如何认定
浏览次数:299 发布时间:2021/2/18

  

开发商不能如期交付可以说是所有购房者最担心遇到的情况,近年来本市也出现过不少逾期交付的房地产开发项目,有些楼盘甚至逾期交付长达一两年之久,给广大购房者造成了严重的经济损失。


在漫长的等待中,购房者往往心急如焚,因此如果一旦得知自己购买的商品房已经建好可以收房时,往往会不考虑合同约定或法定的交付条件是否满足,而自愿接受甚至主动向开发商施压要求交房,而在收房后购房者又会想起根据合同约定有权向开发商主张逾期交付违约金。那对于购房者收房前的逾期交付违约金开发商应当支付通常没有争议,但对于购房者能否继续主张收房后的违约金往往争议巨大。


争议焦点


购房者认为

开发商仅是交付了房屋钥匙,并没有取得合同约定的交付证明文件(通常包括“建设工程竣工验收备案证明文件”和“商品房交付使用备案通知书”),因此不满足合同约定或法定交付条件,不能视为已经完成交付。


开发商认为

自己的交房行为是在大批购房者甚至当地政府的强大压力下而不得已作出的,且购房者完全了解所接受的房屋尚未取得交付证明文件,因此购房者再向其主张收房后的违约金属于出尔反尔、秋后算账,收房日即应视为完成交付之日。

 

为解决这一争议,江苏高院在2018年初制定的《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》中对该问题进行了规定:


34、商品房不符合交付标准的如何处理?

出卖人交付的商品房不符合合同约定或法定的交付条件,或出卖人不出示竣工验收备案等法定交付证明文件的,买受人拒收,并请求出卖人承担迟延交房责任的,应予支持。


买受人明知出卖人交付的商品房不符合合同约定或法定的交付条件,仍然接受房屋,买受人要求出卖人承担迟延交付责任的,不予支持。但因交付的商品房不符合合同约定或法定的交付条件,给买受人造成其他损失的,应予赔偿。


该解答成为此后江苏各级法院审理此类案件的重要参考依据,但随着时间的推移,对于该条中的“买受人明知出卖人交付的商品房不符合合同约定或法定的交付条件,仍然接受房屋”,尤其是“明知”一词如何理解与判断又成为了购房者与开发商在法庭上唇枪舌剑的焦点问题。

 

 

本所律师近两年也代理了数起开发商因逾期交付遭业主群体诉讼的批量案件,为更好的把握法院对该问题的裁判倾向,本所律师进行了大量判例检索,典型判例如下:


1、扬州中院:高邮市华泰房地产开发有限公司与叶士霞商品房销售合同纠纷二审民事判决书【(2019)苏10民终1643号】

裁判观点:华泰公司虽于2017225日将房屋钥匙交叶士霞,但从案涉房屋至今无法使用的现状来,叶士霞当初接收房屋钥匙的行为并非是其为装修使用房屋之目的,不能认定其是在明知房屋不符合约定或法定交付条件的情况下,仍积极要求接收房屋的行为,华泰公司仍应承担2017225日之后的逾期交房的违约责任。

 

2、徐州中院:徐州佳鑫源置业有限公司与翟路生、卓丹丹商品房销售合同纠纷二审民事判决书【(2019)苏03民终947号】

裁判观点:佳鑫源公司于201861日将未验收合格的商品房交付给翟路生、卓丹丹。翟路生、卓丹丹在明知房屋不具备交付条件的情况下,签订了交房验收表、业主装修申请单,收取了房屋钥匙并在接收房屋后进行了装修,应认定为房屋实际交付。对于翟路生、卓丹丹主张的逾期上房违约金,其实际接收房屋之前的逾期上房违约金应予以支持,实际接收房屋日期后的逾期上房违约金不应支持。

 

3、徐州中院:徐州国恒房地产开发有限公司与徐伟强、侯颖商品房销售合同纠纷二审民事判决书【(2020)苏03民终5955号】

裁判观点:因徐伟强、侯颖已实际于2016522日接收涉案房屋,虽然此时房屋未取得商品房使用批准文件,但其在明知商品房不具备法定或约定的交付条件的情况下仍同意接受房屋,其行为应视为同意变更了合同中关于房屋交接内容的约定,双方即形成了房屋实际交付的事实,故徐伟强、侯颖又以房屋不具备约定交付条件为由主张实际交房之后的逾期上房违约金,不仅有悖合同约定,而且缺乏法律依据。

 

4、苏州中院:浦国珍、徐炳等与苏州九天文化发展有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书【(2020)苏05民终400号】

裁判观点:2017512日浦国珍、徐炳与熙金商管公司签订《<业主委托租赁经营管理合同>补充协议》,确定以收取自确认收房之日起至项目正式开业期间每月1350元的收房津贴作为其提前办理收房事宜的条件,除津贴外原约定从商铺交付之日起第三年开始实施的9:1分成政策提前至入住商户计租日开始实施。同日浦国珍、徐炳亦签署房屋交接确认书并出具承诺书,承诺房屋交接手续办理完成后,出卖人即完成了《苏州市商品房买卖合同》相关约定的收房义务及相关其他责任,浦国珍、徐炳不再向出卖人提出对所购房屋进行验收、自行改造等主张。鉴于案涉房屋当时尚未满足交房条件,该情况系浦国珍、徐炳以承诺方式变更交房条件及逾期交房违约责任的约定。

  


 

裁判倾向归纳及律师建议:

1、在购房者已经领取钥匙,尤其是已经开始装修甚至已经实际入住的情况下,法院通常会推定购房者属于“明知出卖人交付的商品房不符合合同约定或法定的交付条件,仍然接受房屋”的情形,而不会过分要求开发商对购房者的“明知”进行举证。在此情况下,购房者要求开发商继续支付收房后的逾期交付违约金一般不会得到法院支持。


2、但如果购房者虽然领取了房屋钥匙,但是一直没有装修更没有实际使用,或者房屋本身尚无法正常使用的,对于购房者主张的开发商继续支付交钥匙后的逾期交付违约金的诉请,法院一般会予以支持。


3、开发商如果想减轻自身交房后继续承担逾期交付违约责任的风险,在交房时手续要尽量做到位,包括但不限于要求购房者签订钥匙交接单、交房验收表或房屋交接确认书、业主装修申请单等书面材料,如有可能还可以让购房者出具放弃向开发商主张迟延交房违约责任的承诺书。


购房,对于不少人甚至不少家庭来说都是一件大事,我们衷心希望每个购房者的买房过程都能一帆风顺,也希望每个开发商都能将合格的房屋按时交付到每个业主的手中。

 

 

                                                                                          作者:周善良

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