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怀德房产律师 | 碰上“恶意串通”的“一房二卖”怎么办?
浏览次数:289 发布时间:2021/2/1

  





基本案情

“第一次出售”

2006年11月16日,购买人陈某与出卖人袁某签订房屋买卖协议一份,内容为:袁某自愿将涉案房屋出售给陈某所有;总购房款为人民币壹拾贰万元;购房款分两次支付,首批购房款壹拾万元在袁某将房屋清理干净交付给陈某时一次性支付,余款贰万元在陈某取得合法的房产手续后十日内一次性交付。2006年11月19日袁某向陈某出具收条一份,内容为:今收陈某购房款人民币壹拾万元整。合同签订后,袁某将涉案房屋交付陈某使用。

“第二次出售”

2018年9月4日,袁某与马某签订存量房买卖合同一份,双方约定:袁某将涉案房屋出售给马某,房屋总价为250000元。为证明交付房款的情况,马某提交了袁某等向王某(马某儿媳)出具的欠条数份,日期跨度自2016年12月23日到2017年7月22日。另外,除了上述借款抵债外,其又补了19.5万元的房屋差价,分两次在其店里现金支付给袁某,并提交了袁某出具的收条两份。

案件审理过程中,经评估涉案房屋在2018年9月4日的市场价值为57.55万元。






法院观点

一审法院认为,仔细分析马某与袁某之间的买卖关系及过程,在合同签订时间、房屋价格、购房款支付、相关手续办理等方面存在诸多疑点和不合常理之处,现有的相关证据尚不足以证明马某是善意第三人。具体分析如下:


第一,马某提供的多份欠条金额与王某起诉袁某借贷纠纷金额有矛盾之处,不足以证明以房抵债金额。


第二,购房款现金无资金来源凭证,马某陈述购房时额外支付现金但未能提供银行存、取款凭证或其他资金来源及走向的证明,且如此大额金额全部现金交付亦有违常理。


第三,袁某与马某所签房屋买卖合同的价格远低于同期市场房价,难以认定后一购房人属善意。


第四,如为善意购房人,马某应对袁某明显低于市场价的出售行为产生疑问,进而在了解到房屋被陈某出租后联系陈某探究房屋的来源或真实权属情况,但马某未经实质审查仍与袁某交易,就其行为本身而言就并非基于善意。


在综合上述事实的情况下,根据举证责任的分配规则,结合日常生活经验,在袁某和马某不能提供充分反证的情况下,应当推定袁某和马某之间签订的房屋买卖合同的行为属于恶意串通的行为,损害了在先购买人陈某的合法权益,房屋买卖合同应为无效。


二审法院维持原判。(案件来源:(2019)苏03民终8712号)






律师评析

在审理“一房二卖”认定出卖人与后买受人之间是否构成“恶意串通”中,一般思路是:


第一,由前买受人初步举证出卖人与后买受人之间构成“恶意串通”,一般举证证明是否存在“恶意串通”的“基本可能性”即可,比如结合日常经验法则判断出出卖人与后买受人之间的交易有违生活常理及交易惯例。


第二,审查关键要素,比如:出卖人与后买受人是否存在特殊身份关系;第二次出卖的履行情况是否有异常情况;后买受人是否尽到审慎的核查义务(实地看房、核实权属及实际居住情况等)。


第三,出卖人与后买受人是否能提供相反证据以推翻“恶意串通”。


结合本案情况来看,前买受人在碰上出卖人与后买受人恶意串通时,前买受人可以从后买受人是否在购房前实际查看房屋、第二次房屋买卖合同的交易价格是否与同时期、同地段、同类型房屋的市场价格相当、第二次房屋买卖的交易方式是否符合一般交易惯例等方面去捕捉“恶意串通”的蛛丝马迹,以实现确认第二次房屋买卖无效的目的。当然,如果前买受人主张出卖人与后买受人构成“恶意串通”未获支持的话,其也可向出卖人主张损失赔偿,该损失可包括实际损失以及可得利益损失,比如可主张房屋价格上涨的可得利益损失。

 

 


相关法条


《中华人民共和国民法典》

第一百五十四条 行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效。


《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》

第七条 买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。


《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释(2020修正) 》

第一百零九条 当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明,以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明,人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的,应当认定该事实存在。

作者:黄莹玉

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