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怀德房产律师 | 出卖人违约,法院判决返还购房款并支付买房人违约金20万!
浏览次数:355 发布时间:2021/1/18

  

签完二手房买卖合同后,因房屋存在抵押、查封等情况,房屋无法办理过户登记,责任如何承担?近日,笔者代理了这样一起房屋买卖合同纠纷案件。


案情介绍


张夫妇来常州多年,经过努力工作,在常州也有了一套属于自己的小房子。随着对居住环境要求的提高,小张夫妇决定将原来小房子卖掉,然后再买一套较大面积的房子。在房产中介的居间下,小张夫妇决定以90万元购买一套小王名下的房屋,并支付了购房定金和首付款。支付首付款后,按照约定小张夫妇接收了房屋并对房屋进行装修。因该房屋上存在抵押贷款,小王承诺收到首付款后用于归还银行贷款并涤除房屋上的抵押,然后办理资金监管手续。


但在办理资金监管手续时,小张夫妇发现房屋上依然存在抵押权,小王实际并没有归还银行贷款。之后近一年的时间里,小张夫妇及中介多次催促小王还清房屋上的贷款,等待办理房屋过户登记。然而,小张夫妇等来的不是过户登记的通知,而是法院拍卖房屋的公告。由于小王逾期归还银行贷款,银行已经向法院起诉并申请拍卖房屋。此刻,小张夫妇才恍然大悟,小王之前一直在敷衍他们,而此时他们已经联系不上小王了。


小张夫妇找到笔者后,经到不动产登记中心调查,发现上述房屋上不仅存在银行的抵押权,还因小王负有其他债务被另外两家法院查封。考虑到房屋买卖合同实际已无法履行,小张夫妇便诉至法院,要求解除合同,返还购房款,并根据合同约定要求小王承担违约金20万元及相应诉讼费用、律师费等。


法院判决


法院审理后认为,房屋买卖合同系买卖双方真实意思表示,合同成立并生效,但因房屋上存在抵押及查封情况,且目前其他法院已启动对该房屋的拍卖程序,合同事实上已无法履行,小王构成根本违约。法院遂判决解除双方签订的房屋买卖合同,小王返还小张夫妇已付的全部购房款。关于小张夫妇主张的违约金及律师费等,因合同中对此有明确约定,结合涉案小区房价上涨的实际情况,法院支持了小张夫妇的该项请求,判决小王承担违约金20万元并承担小张夫妇所支付的律师代理费。


律师提醒


购置房产是普通百姓生活中的大事,交易双方都应谨慎对待。尽管按照2021年1月1日起施行的《民法典》规定,设定抵押权的房屋今后可以办理转移登记,但过户后该抵押权依然设置在该房屋上,该房屋依然为抵押财产,买受人购买的房屋在所有权上是不完整。因此,对于购买存在抵押权等权利负担的房屋,买方需要尤为慎重。


涉及法条

《民法典》第四百零六条


抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。


抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。





作者:张忠明

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