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怀德房产律师 | 二手房中介服务法律风险防范:(三)定金代收代付问题
浏览次数:347 发布时间:2021/1/14

  





导言:近年来,随着二手房(又称:存量房)成交量的不断上升,因二手房交易引发的各类纠纷也成高发态势。以江苏省为例,在中国裁判文书网上以“江苏省”、“存量房买卖合同”作为关键词进行搜索,2014年至2019年的案件数量分别为410件、542件、755件、1214件、1125件、1064件,增幅明显,尤其是最近三年的案件数量均在千件以上,再考虑到还有大量案件通过调解结案或选择仲裁方式处理而未公布,实际的案件数量应远大于前述裁判文书网上公布的数据。


而作为除二手房买卖的双方外介入二手房交易程度最深的主体,房屋中介机构所面临的交易风险势必也随着这股浪潮水涨船高。同样以江苏省为例,在中国裁判文书网以“江苏省”、“房屋买卖合同”、“居间合同纠纷”作为关键词进行搜索,2014年至2019年的案件数量分别为116件、158件、242件、468件、503件、423件,案件的增幅及比例均与前述存量房买卖合同纠纷接近。


这一方面是由于二手房买卖通常标的金额较高,涉及人民群众的切身利益,故而一直是社会关注的热点;另一方面也由于2010年至今,国家对于房地产交易进行了多轮调控,各地房地产新政不断推出,对于二手房交易也产生显著影响。故在多方面因素的共同作用下,二手房交易市场尤其是中介市场暴露出了一系列问题,如房价波动起伏,导致买卖一方极易受到利益驱使,在履行合同期间发生争议进而解除合同,此时中介费应如何收取;在利益的驱动下,部分房屋中介机构为积极促成交易忽视自身应尽义务,甚至违规操作,给交易双方造成损失应否赔偿等。这在前述搜索案例的过程中也可见一斑,“报酬”、“佣金”、“违约金”是居间纠纷案件裁判文书中遥遥领先的三大关键词。


审判实践中,由于如何准确判定各方责任、中介服务合同是否已经履行完毕、房屋中介机构在居间过程中是否存在过错等种种新问题不断涌现,加之在审理此类纠纷中法院采用的裁判标准不尽统一,“同案不同判”现象频现,给房屋中介机构的经营活动及风险防范造成了一定程度的影响。为厘清实务中出现的上述问题,帮助房屋中介机构规范经营活动以及防范相应法律风险,江苏怀德律师事务所房产律师团队将“二手房买卖中的居间合同纠纷案件中的重点问题调研”作为课题,予以深入的调查研究。从2014年至2019年江苏省各级人民法院审结的案件中,精心选取典型案例进行研究,分析不同类型居间合同纠纷案件所遇到的重点问题,从审判实践出发,归纳提炼规则,为房屋中介机构提供法律风险提示及律师建议。






第三类 定金代收代付问题






【交易场景】



1、买卖合同尚未签订,中介公司代卖方收取定金并向卖方转交后,一方拒绝签订买卖合同,中介费如何收取?向谁收取?

2、只签署定金协议书但并未促成买卖合同成立,且定金未实际交付,能否收取中介费?

3、买卖合同解除后,买方要求中介公司直接向其退还代收定金,是否合理?





【典型案例】



苏州泰森房地产经纪有限公司与张某居间合同纠纷---(2018)苏0591民初6071号


案情简介

2018年6月9日,泰森公司(乙方、居间方)与蔡某某(甲方、买受方)签订《意向金协议》一份,约定:甲方委托乙方购买苏州中央景城小区X幢XX室房屋,家具家电全带走,购买价格不高于372万元,房款通过贷款支付,托管或过户日期2018年10月30日,甲方支付意向金5万元以示购房诚意。协议签署后7天为有效期,期间若本协议所列买方购买条件为卖方所接受,则甲方确认委托乙方将意向金转交给卖方,性质转为定金,作为甲方与卖方签订《房屋买卖合同》的担保,乙方将根据与卖方确定的时间通知甲方签订《房屋买卖合同》,甲方应于接到乙方通知(包括短信、微信、电子邮件等)之日起3日内至乙方处签订《房屋买卖合同》并支付佣金(房屋及其附属物品实际成交价的1%),实际成交价格按照卖方签署的协议中确定的房屋价格确定。如在卖方同意买方提出的本协议购买条件的情况下,甲方反悔不购买或未按乙方通知的时间签订《房屋买卖合同》,导致转变成定金性质的意向金被卖方罚没的责任由甲方自行承担,且甲方还应按本协议约定之佣金数额的40%向乙方支付居间活动必要费用。如卖方在收取此意向金(转为定金)后不愿意出售或者未按乙方通知的时间签订《房屋买卖合同》,乙方应协助甲方追究卖方双倍返还已收定金(意向金),甲方仍应按本协议约定之佣金数额的40%向乙方支付居间活动必要费用。同日,蔡某某向原告泰森公司支付意向金5万元。

 

2018年6月10日,蔡某某出具《情况说明》一份,内容为:“本人于2018年6月9日委托苏州泰森房地产经纪有限公司(下称‘泰森房产’)居间购买位于苏州工业园区九华路88号中央景城小区X幢XX室房屋,原意向购买价格为人民币372万元。2018年6月10日,泰森房产与房东张某商谈,并经泰森房产工作人员与本人电话沟通确认后,我方与房东一致确定房屋价格为人民币380万元。本人与泰森房产签订的《意向金协议》第一条第2款a项购买价格变更为人民币380万元。现本人特书面予以确认。”


当天,泰森公司(乙方、居间方)与张某(甲方、出售方)签订《转定金协议》一份,约定:甲方同意将上述房屋出售给乙方找寻的买受方蔡某某,家具家电全带走,房屋价格380万元,房款通过贷款支付,托管过户日期2018年10月30日。甲方接受买受方委托乙方向甲方转交的购房定金5万元,甲方收到乙方转交的定金后,则视为买卖双方的定金协议已经达成,甲方同意该定金作为甲方与买受方签订《房屋买卖合同》的担保。甲方应于接到乙方通知(包括短信、微信、电子邮件等)之日起3日内至乙方处签订《房屋买卖合同》并支付佣金(房屋及其附属物品实际成交价的2%),实际成交价格按照本协议中甲方确认的房屋价格确定。如甲方在收取定金后不愿出售或者未按乙方通知的时间签订《房屋买卖合同》,则应向买受方承担双倍返还定金的违约责任,同时甲方还应按本协议约定之佣金数额的40%向乙方支付居间活动必要费用。如甲方在收取定金后买受方反悔不购买或者未按乙方通知的时间签订《房屋买卖合同》,则甲方有权没收该定金,同时甲方还应按本协议约定之佣金数额的40%向乙方支付居间活动必要费用。


同日,被告张某向原告泰森公司出具《收款收据》,反映其收到蔡某某交付的购房定金5万元,原告泰森公司通过支付宝账户向被告张某转付5万元。后因张某不愿履行《转定金协议》,拒绝在指定期限内签订《房屋买卖合同》,泰森公司遂向法院起诉,请求判令张某支付居间服务必要费用30400元。


法院认为

法院经审理认为:被告既已认可自愿出具《收款收据》,却又主张原告抢其手机强行转付定金,并无足够证据证明,相关抗辩意见也不能产生对抗原告诉请的法律效果。交易即将经原告的居间活动而促成,被告拒绝签订房屋买卖合同,已构成对《转定金协议》的违反,令原告可能收取的居间费无法收取,原告诉请被告支付居间服务必要费用30400元,既有合同约定为据,亦符合法律规定,本院予以支持。


判决结果

被告张成于本判决生效之日起十五日内支付原告苏州泰森房地产经纪有限公司30400元。





【风险提示】



(1)中介公司代卖方收取定金的情况通常发生在签《房屋买卖合同》之前,此时的定金性质为立约定金,指在合同订立前交付,在于保证正式订立合同的定金,其作用在于买方担保只要卖方答应自己开出的条件就一定会购买。所以中介公司代卖方收取定金,买卖关系是否成立,最关键的是看中介公司有没有得到卖方的书面授权。


(2)只要买方下定时所列买卖条件明确,且中介得到卖方同意以该条件出售房屋的代收定金书面授权,中介公司代收定金就视为卖方本人收取,对卖方产生法律效力,买卖关系成立。如果没有得到卖方书面授权,但事后卖方亲自收取了中介公司转交的定金或对中介公司代收定金的行为进行了确认,则买卖关系也成立。


(3)在实务操作过程中,卖方对中介公司的授权通常为口头授权,虽然法律认可口头授权,但必须要有相关证据予以证明,为防止日后卖方反悔中介公司又缺乏相应授权证据,中介公司在取得卖方口头授权时应录音、录像,并及时取得卖方的书面授权或及时将定金转付给卖方。

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