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开发商故意隐瞒房屋真实情况应担责
浏览次数:2643 发布时间:2016/3/8

  

核心提示

    开发商在与购房者签订商品房买卖合同过程中,故意隐瞒房屋真实情况,诱使购房者做出错误意思表示,构成欺诈。购房者在撤销权除斥期间内请求撤销买卖合同的,人民法院应予支持。

基本案情

    2010年9月22日,王勇与重庆金科星聚置业有限公司(以下简称金科公司)签订重庆商品房买卖合同,约定购买金科公司开发建设的,位于重庆市沙坪坝区大学城南二路166号金科廊桥水乡房屋一幢,建筑面积240.13平方米,总成交金额为2670612元,按揭贷款1860000元,金科公司应当在2011年11月25日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付王勇使用。

    在合同附件五中,双方约定:乙方(王勇)承诺同意其他购房业主有权独自使用、维护各自所购房屋所属或相关的地下或半地下室、夹层、采光井……私家绿地(设计图中或称为花园、下沉花园、入户花园、私家花园等,下同)、露台等,是否有地下或半地下室、夹层、采光井……私家绿地、露台等以设计为准,并由甲方(金科公司)确定使用、维护的具体位置、范畴等,乙方不得再以任何要求公司或提出其他异议。

    合同签订后,王勇按约定方式陆续付清了全部购房款。

    2011年11月14日,金科公司取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证,后于该月18日向王勇邮寄送达了接房通知书。王勇接房时发现房屋负一层的私家花园墙壁上开设了消防安全门,认为金科公司交付的房屋与约定不符,且存在重大安全隐患,遂未办理接房手续。

    2011年12月21日,王勇委托重庆丽达律师事务所律师向金科公司快递邮寄律师函,要求金科公司承担逾期交房违约责任,并封闭私家花园消防门。如无法整改,则置换同一楼盘相同品质的端头别墅;如仍无法达成,则应按市场价格退房,并由金科公司承担相关税费、资金占用损失等费用。

    2013年1月14日,王勇诉至重庆市沙坪坝区法院,要求金科公司立即拆除私家花园外墙楼梯、封闭私家花园消防门,金科公司在诉讼期间拆除了楼梯,但未封闭私家花园消防门。后因金科公司在该案中明确表示,该门为消防设计,无法封闭,王勇遂撤回起诉。

    现王勇向重庆市沙坪坝区法院提起本案诉讼,以金科公司在签订合同时存在欺诈行为,致使其在购房时产生重大误解为由,请求撤销该合同,由金科公司返还其全部购房款及相应的资金占用损失。

    金科公司辩称,该公司已取得涉案房屋的竣工验收备案登记证,按约达到交房条件。王勇所称的消防门属于消防要求的应急通道,且符合规划设计,不能擅自封闭,请求驳回王勇的诉讼请求。

法院意见 

    重庆市沙坪坝区法院一审经审理认为,金科公司承认该私家花园在销售宣传时被定位为私家花园、私家绿地。根据合同约定,王勇对私家花园享有有限的独自使用权利。合同附件五中关于私家花园、私家绿地的约定,亦足以让购房者认为其对所购房屋的花园享有独自使用的权利。金科公司在王勇所购别墅的私家花园外墙开门,但涉案房屋相邻、相对等方位的别墅房屋均无此状况,换言之,与涉案房屋相邻、相对等方位的别墅房屋的购买者,在事实上可对相应的花园进行独占性使用。那么,王勇对于涉案房屋的花园属于私家花园的预期,属于合理预期。

    但是,根据金科公司举示的规划设计图,王勇所购别墅私家花园墙壁开设消防门,在规划设计之初即存在,属于消防设计,无法更改。消防门的存在,导致他人可通过该门自由进出涉案房屋的花园,势必影响私家花园的私密性和安全性,降低涉案房屋的品质。对于这一影响房屋品质、违背购房者合理预期,且显著区别于相邻、相对等方位别墅花园的因素,金科公司理应在销售时明确告知购房人,以便购房人在信息充分的情况下作出真实的意思表示,避免基于错误认识订立合同。但是金科公司并未举证证明其在订约时明确告知过王勇前述情况,导致王勇基于错误认识与其订约,金科公司的前述行为符合最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见(试行)》第68条规定的“故意隐瞒真实情况”的情形,构成欺诈,故王勇要求撤销合同,返还购房款及资金占用损失的请求,符合法律规定,应当得到支持。

    一审法院据此判决:一、撤销原告王勇与被告金科公司于2010年9月22日订立的重庆市商品房买卖合同;二、由被告金科公司于本判决发生效力后立即返还原告王勇购房款2670612元及资金占用损失;三、驳回被告王勇的其他诉讼请求。

    宣判后,金科公司不服一审判决,提起上诉,认为涉案房屋经竣工验收合格,符合法定和约定的交付条件,商品房买卖合同不应被撤销;即使王勇有权撤销合同,其撤销权也已超过除斥期间。

    重庆市第一中级人民法院二审经审理认为,从王勇与金科公司签订的商品房买卖合同附件五中关于私家花园、私家绿地的约定内容来看,足以让购房者认为,其对房屋的花园享有独自使用的权利,具有较强的私密性和安全性,加之涉案房屋相邻、相对等方位的别墅业主均可对相应的花园进行独占性使用,故王勇对案涉房屋的花园属于私家花园的预期,属于合理预期。该合理预期是促使王勇购买涉案房屋的主要原因之一。但是对于存在消防门这一设计问题,金科公司未举证证明其履行了告知义务,符合因故意隐瞒真实情况导致合同可被撤销的情形。故一审法院认定王勇要求撤销合同的请求符合法律规定,应当得到支持并无不当。

    本案中,从王勇在律师函中的措辞和另案中王勇的诉称主张中可知,王勇在知晓房屋实际情况后,希望通过关闭消防门等措施消除缺陷,满足其签约时的预期。王勇在另案中因金科公司明确表示无法关闭消防门时,始知道通过消除缺陷的方式救济因欺诈订立的合同已经成为不可能。也即是说,王勇在此时才知道只能通过撤销合同的方式,才能实现对自身权利的救济。故从王勇提起另案起诉至本案一审法庭辩论终结前,并未超过一年的除斥期间。 

    据此,重庆市第一中级人民法院判决驳回上诉,维持原判。 

法官观点

    本案是因一起商品房买卖引发的合同纠纷,争议焦点为:第一,金科公司在与王勇签订商品房买卖合同过程中是否存在欺诈行为;第二,王勇行使撤销权是否超过除斥期间。 

    一、金科公司在与王勇签订商品房买卖合同过程中是否存在欺诈

    合同,是平等的当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议,是反映交易的法律形式。依法成立的合同从成立之日起生效,具有法律约束力,受法律保护。西方有句谚语:“财富的一半来自合同。”可见,合同在经济生活中具有举足轻重的地位。

    合同的订立系各方当事人在遵循诚实信用原则的前提下,基于真实自愿的表意形成最终合意。然而,业经当事人签订的合同并非都是“一锤定音”。合同法第五十四条第二款规定,一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危,使对方在违背真实的意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。从该规定可知,当缔约过程中出现当事人表意不真实的情况时,该合同即存在被撤销的不稳定性,合同撤销与否取决于当事人的意志。

    最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见(试行)》第68条规定,一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对当事人作出错误意思表示的,可以认定为欺诈行为。从该规定可知,构成欺诈必须具备以下要件:

    首先,欺诈人有欺诈行为。欺诈行为是指为使被欺诈人陷于错误判断而虚构、变更、隐匿事实之行为。此种行为既可以是积极作为,如故意制造虚假事实,也可以是消极不作为,如故意隐匿事实真相。在不作为的情况下,只有行为人按照法律或者习惯,负有告知义务而故意不告知时,才构成欺诈。其次,欺诈人必须有欺诈的故意。欺诈故意是指欺诈人有使被欺诈人因受其欺诈而陷入错误,并因此为意思表示的目的。再次,被欺诈人因欺诈人的欺诈而陷入错误的认识,即欺诈人的欺诈与被欺诈人的错误意思表示之间有因果关系。认定欺诈行为还必须注意其中的度,只有能引起意思表示的瑕疵、为一般社会观念所不能容许的欺诈,才构成法律意义上的欺诈,即欺诈行为必须达到有悖于诚实信用的程度。 

    结合本案来看,对于金科公司在与王勇订立商品房买卖合同中是否存在王勇所称的欺诈,应通过对交易中双方权利义务的评判进行综合分析。

    从出卖人的角度分析,开发商负有如实、全面告知购房者房屋信息的义务。商品房交易过程中,开发商应当遵循诚实信用原则,全面、客观地告知购房者其欲购房屋的相关信息,不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。信息既包括利于开发商的,同时,也应当有不利于开发商的。在开发商应告知购房者的诸多不利信息中,房屋的设计缺陷和质量瑕疵是其中的重要信息之一,这类信息直接关系到购房者对欲购房屋的整体价值和购买意向的评估。开发商应通过直观的物理展示方式(如提供清水房样板间供购房者参观、查验)或者书面的特别说明(如在合同或补充协议中作出显著标注),将涉及房屋的重要信息尤其是设计缺陷或质量瑕疵方面的信息明确告知购房者,让购房者在充分了解欲购房屋利弊的情况下,自行决定是否购买。 

    然而,在大量的商品房交易过程中,特别是目前房地产市场成交量整体下滑、交易疲软的情况下,很多开发商出于盘活资金、提高销售额等目的,往往“报喜藏忧”,利用宣传画册、沙盘、精装修样板间等形式大力宣传楼盘、房屋的各种优势,淡化甚至绝口不提房屋存在的质量瑕疵和设计缺陷,以促成交易从中获利。 

    本案中,王勇所购别墅的私家花园外墙上开设有消防门这一情况,在房屋规划设计之初即存在,且由于该消防门关系到小区的消防安全,必须保留不得封闭。客观上讲,消防门的开设有其必须性,但也必然直接影响到涉案房屋的私密性和安全性,大大降低了房屋的居住品质,而这一设计缺陷在很大程度上会左右王勇是否购房的决定。笔者认为,即使该情况对开发商不利,但是开发商基于诚实信用的原则,仍然应当将该情况明确告知王勇,尊重王勇是否购房的选择权。然而,本案中,虽然金科公司辩称其在签订合同时已向王勇说明该情况,但对此说法,金科公司并无直接证据予以佐证。法院只能依据查明的事实认定金科公司未遵循城信原则,未全面履行告知义务,存在故意隐瞒真实情况的欺诈行为。 

    从买受人角度分析,全面、完整地了解房屋真实信息系购房者应享有的知情权。知情权,是指自然人和其他组织享有的知悉和获取信息的权利。消费者作为商品或者服务的购买者,享有法定的消费者权利,而消费者权利中蕴含的消费者知情权又是私法上个人知情权的主要组成部分。购房者的知情权来源于消费者的知情权。根据消费者知情权的一般含义,可将购房者的知情权界定为:在商品房买卖法律关系中,买房人从房地产商等有关渠道依法查阅、复制、咨询与自身购房利益相关信息的权利和自由。它是获得权力的权利,属于基础性和前提下的权利,具体体现为主动知晓信息权、被动知晓信息、权消化信息权和运用信息权。除此之外,购房者在购房中还享有获得真实信息、自由选择、人身健康和安全不受损害、经济利益不受损害、获得补救和赔偿的权利。

    然而,在与开发商的商品房交易过程中,作为分散的个体消费者的购房者,由于产权信息、价格信息、专业信息、质量信息等信息不对称的原因,往往处于弱势地位。诸如此类的不对称信息,给开发商玩弄所谓的售房技巧创造了条件,也为日后的商品房买卖合同纠纷留下了隐患。

    出于购房目的的不同,购房者在与开发商签订商品房买卖合同之前,需要重点了解的房屋情况也有所不同。比如,购买自住型房屋的购房者一般会根据自己的经济能力侧重考虑“小户型、低总价”的房屋;购买改善性住房的购房者往往会更多关注自己及家人的生活品味、房屋的居住品质等;购买投资型房屋的购房者则会更多考虑租赁前景和增值可能性。无论是过渡居住、改善居住,还是投资置业,尽管购房目的各异,但是购房者都享有全面了解房屋整体信息的知情权,从而在掌握了房屋的真实信息后,自愿作出是否购买的选择。

    本案中,作为追求舒适生活的购房者,房屋的居住品质,尤其是别墅的私密性、安全性,对王勇的购房决定具有重大影响。从现有证据看,在缔约过程中,金科公司告知王勇的诸多利好信息,尤其是合同附件五中关于私家花园、私家绿地的约定,以及与涉案房屋相邻、相对等方位的别墅房屋的购房者,在事实上可对相应的花园进行独占性使用,均不存在私家花园外墙开设消防门的状况,使得王勇对涉案房屋的花园属于私家花园形成合理预期,足以让其认为对该花园享有独自使用的权利,进而成为促使王勇决定购买涉案房屋的重要诱因之一。

    就本案来讲,金科公司并未举证证明其在缔约过程中明确告知过王勇,所购房屋的花园存在显著区别于相邻、相对等方位别墅的私家花园的设计缺陷,且直接影响到房屋居住的私密性、安全性。该消极不作为应认定为金科公司故意隐瞒私家花园外墙开设消防门这一重要信息的欺诈行为,直接损害了王勇在购房过程中享有的知情权,导致其在未接收到该重要讯息的情况下,基于错误认识作出了错误的意思表示。 

    综合前述分析,笔者认为,金科公司在与王勇签订商品房买卖合同过程中,通过采取故意隐瞒真实情况的欺诈手段,诱使王勇作出错误意思表示。在违背购房者真实意思的情况下订立的合同,购房者有权请求人民法院撤销。 

    二、王勇行使撤销权是否超过除斥期间

    合同法第五十五条规定,具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的,撤销权消灭。最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见(试行)》第73条规定,可变更或可撤销的民事行为,自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或者撤销的,人民法院不予保护。从前述规定可知,在可撤销合同中享有撤销权的当事人有权撤销合同,但是当事人的这种撤销权并非没有任何限制,也即是说,撤销权人必须在规定的期间内行驶撤销权。因为,可撤销的合同往往只涉及当事人一方意思表示不真实的问题,如果当事人自愿接受此种合同的后果,则法律就会让此种合同有效。

    然而,如果撤销权人长期不行使该权利,不主张撤销合同,就会让合同处于长期不稳定状态,这既不利于社会经济的稳定,也不利于加快交易的发展。正是基于前述考虑,法律才明确规定撤销权必须在规定期限内行使,否则,撤销权人就会失去撤销合同的权利,该合同归于有效。 

    就本案而言,双方当事人争议的焦点实质上是撤销权除斥期间的起算点问题,即王勇知道或者应当知道撤销事由之日应为何时。笔者认为,要锁定该起算点,就必须明确购房者对撤销商品房买卖合同事由的知道程度。

    本案中存在两个时间点:一是王勇知晓私家花园外墙开设消防门这一情况的时间;另一个是王勇知晓消防门无法修复变更、封闭的时间。该以哪一个时间点作为王勇享有撤销权除斥期间的起算点?笔者认为应以后者为准,该时间才是锁定王勇知晓遭受欺诈这一撤销事由,计算其享有的撤销权除斥期间的起算点。

    如前所述,金科公司在与王勇签订商品房买卖合同过程中,存在故意隐瞒真实情况的欺诈行为,该欺诈行为体现在金科公司明知王勇所购私家花园外墙开设的消防门为消防设施,无法变更、无法封闭,却未明确告知王勇。而私家花园外墙开设消防门与消防门无法变更、无法封闭两者并非同一事实,也即是说,王勇知晓外墙开设消防门并不等于其知晓该消防门无法变更、无法封闭。从王勇在律师函中的措辞及(2013)沙法民初字第01240号案件中王勇的诉称主张可知,王勇在知晓房屋实际情况后,希望通过关闭消防门等措施消除缺陷,满足其签约时的合理预期。金科公司在此过程中拆除了消防门旁修建的楼梯,亦反映了其作出弥补损失的努力。王勇在(2013)沙法民初字第01240号案件中因金科公司明确表示无法封闭、变更外墙开门,遂撤回起诉,故应当认定王勇行使撤销权的除斥期间应当从(2013)沙法民初字第01240号案件中,王勇获知上述不可变更情形时起算。从王勇提起该案至本案一审法庭辩论终结前,并未超过一年,故王勇主张撤销合同未超过一年的除斥期间。

    同时,根据前述规定,即使知晓欺诈事项后,当事人的救济方式既包括直接诉诸法院,要求撤销合同;亦包括要求对方当事人消除缺陷,满足其签约时的合理预期。尤其应当注意的是,这两种救济方式不具有兼容性,当事人不能同时行使。如果金科公司能够全面实现王勇的要求,则无须撤销合同。但在(2013)沙法民初字第01240号案件中,金科公司明确答复王勇,无法关闭该消防门,此时通过消除缺陷的方式救济因欺诈订立的合同,已经成为不可能。换言之,王勇在此时才知道只能通过撤销合同的方式,才能实现对自身合法权益的救济,故从此时计算王勇主张撤销合同的除斥期间并未超过一年。 

    本案的判决,从法律层面看有力地维护了购房者的合法权益,保障了守约方的正当利益;从社会效果看,有利于发挥司法对社会经济秩序的规制作用。通过规范和引导经营者在交易过程中自觉遵循诚信原则,公平交易、合法谋利,维护和促进社会经济结构和运行的协调稳定发展。

建设工程项目一般由承包商进入施工现场后开始,但是,施工进度不一定都是一帆风顺的。

【文/陈小康 重庆市高级人民法院陈娅梅 重庆市第一中级人民法院《人民司法》2015第22期(总729期)

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